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Le marché immobilier transfiguré par la crise

Avec plus d’un million de transactions en 2020, le marché de l'immobilier a traversé la crise sans grands dommages, mais la pandémie a engendré un rééquilibrage en faveur de la province, d'après la FNAIM. Celle-ci alerte sur les effets non mesurés des nouvelles mesures gouvernementales.

Photo d'illustration Adobe Stock
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Le marché de l'immobilier ne connaît pas la crise, mais subit de profonde transformations. Telles sont les principales conclusions présentées lors de la conférence de presse de la FNAIM, Fédération nationale de l’immobilier, le 30 juin, à Paris. En 2020, elle a enregistré 1 024 000 transactions, soit presque autant qu'en 2019. Et le premier trimestre 2021 reste très dynamique, supérieur à celui de 2019. Dans le même sens, de nombreux indicateurs positifs sont encourageants pour la suite. En juin 2021, les Français affichent un niveau de confiance « tout à fait satisfaisant », relate Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM. Le score est remonté de huit points par rapport à il y a un an, d'après l'institut IFOP. Pour 55% des Français, la période actuelle est favorable à la vente, et pour 58% d'entre eux, à l'achat. Et, parmi ceux qui avaient l'intention de vendre au moment de la pandémie, 59% ont maintenu leur projet, 41% l'ont retardé, et neuf sur 10 de ces derniers persistent dans leurs intentions. « Il y a un équilibre remarquable entre acquéreurs et vendeurs (…). La conjoncture est favorable et très dynamique», constate Jean-Marc Torrollion. Le constat vaut sur tous les marchés, l'investissement locatif, les primo-accédants et les résidences secondaires. Au global, « cette pandémie n'a pas affecté les intentions profondes des acteurs du marché », note-t-il.

La bonne tenue du marché se répercute sur les prix : sur la France entière, tous marchés confondus, ils affichent une hausse de 5,1% (2 892 euros/m²) au deuxième trimestre 2021. Parmi les facteurs qui ont soutenu le marché, les bonnes conditions d'accès au crédit. La baisse tendancielle des taux d'intérêt s'est poursuivie. En avril 2021, ils ont atteint un taux historiquement bas (1,11 %). Et les recommandations du HCSF, Haut Conseil de stabilité financière, chargé de réguler les conditions d'octroi de crédit immobilier résidentiel, n'ont pas eu l'impact redouté par la FNAIM. En décembre dernier, il a demandé à ce que l'assurance de prêt soit intégrée au calcul des charges annuelles d’emprunt. Toutefois, alors qu'en juin 2019, 59% des Français jugeaient l'obtention d'un crédit très facile, ils ne sont plus que 44% aujourd'hui. « Cela peut constituer un décélérateur de la dynamique », pointe ​​Loïc Cantin, président adjoint de la FNAIM .

La « revanche des territoires »

La stabilité du marché masque une profonde évolution dans sa répartition géographique, induite par le désir des Français d'accéder à une meilleure qualité de vie, dans le cadre de la pandémie. Depuis janvier 2020, « le volume des ventes a baissé de 16% à Paris et augmenté de 2% en province. C'est là que se situe la dynamique », constate Jean-Marc Torrollion. Ainsi, la part relative de l’île de France – 18% de la population- dans les transactions, n'a cessé de décroître depuis 2015, passant de 16 a 13% environ. Dans le même sens, la région affiche un solde migratoire négatif, à l'inverse de la façade ouest du pays et du Sud. S'agit-il d'un véritable exode urbain ? « La tendance est là », estime Jean-Marc Torrollion. « Il y a une inversion dans le parcours résidentiel. On choisit un autre mode de vie », ajoute Loïc Cantin. En effet, si 71% des acquéreurs sont restés dans une même catégorie agglomération, 22% d'entre eux sont partis dans des villes plus petites et 13% de ces derniers, dans des communes rurales. A l'inverse, 7% seulement ont déménagé vers une agglomération plus importante.

Cette tendance se répercute sur les prix : celui des maisons individuelles (+5,2%) a augmenté un peu plus que celui des appartements( +5%). Et au niveau géographique, la croissance des prix dans les dix villes les plus importantes est moins forte que les précédentes années, atteignant 3,6% ce deuxième trimestre, en deçà de la moyenne nationale. C'est le cas à Marseille et Montpellier, et aussi à Bordeaux, qui avait connu une envolée des prix spectaculaire ces dernières années. Cette année, elle est limitée à 2,2%, sur un an. Signal historique, Paris subit même une baisse de 0,9% des prix. A contrario, les agglomérations moyennes connaissent une augmentation supérieure à la moyenne nationale (+7,2%). Quant aux zones rurales, elles affichent une croissance de 2,4% des prix, qui succède à une baisse de 3,5%. « Il s'agit dune revanche des territoires. (…) Cette inversion va peut-être durer, nous ne le savons pas », conclut Loïc Cantin.


Des zones d'incertitudes pour l'avenir

En dépit de la performance du marché, la FNAIM attire l'attention sur plusieurs sujets d'incertitudes et d'inquiétude pour la suite.

En cause : les effets des récentes évolutions législatives et réglementaires. En particulier, ce 1er juillet, est entré en vigueur le nouveau diagnostic énergétique et environnemental (DPE) des logements, qui leur attribue une note, de A, optimale, à G, médiocre. Le DPE, obligatoirement annexée à tout acte de vente et de location, est désormais opposable en justice. Or, « 40% des biens vont changer de classement », pointe Jean-Marc Torrollion. Parmi les indicateurs qui conditionnent le DPE, le type de chauffage pèse lourd. Globalement, les logements chauffés à l'électricité vont monter dans le classement, d'après la FNAIM. En revanche, le nouveau dispositif va aboutir « à la dévalorisation de tous les logements chauffés au gaz et au fuel », met en garde Jean-Marc Torrollion. Le sujet inquiète d'autant plus que la loi Résilience et Climat, en cours de discussion, renforce les effets juridiques du DPE. Le 12 juillet, le texte sera examiné en commission mixte paritaire. « Nous espérons sagesse et pragmatisme », avance Jean-Marc Torrollion. En l'état, en effet, d'après la FNAIM, le texte est irréaliste, et les effets que la loi va engendrer n'ont pas été correctement mesurés. « Il ne faut pas imposer l'impossible, et avoir conscience de la réalité patrimoniale du pays », met en garde son président. Par exemple, le texte interdit la location de logements classés G à partir de 2025, et ceux classés E en 2040. Or, pour la FNAIM, il est impossible de rénover la moitié du parc locatif en 12 ans. La filière de rénovation ne serait pas suffisante pour réaliser les travaux nécessaires et les charges trop élevées pour les propriétaires. Cette préoccupation s'ajoute à d'autres incertitudes sur l'avenir du marché : va-t-on vers une pénurie de l'offre ? La Fédération constate une baisse de l'offre des logements à vendre de 26% ces six derniers mois, sur fond de diminution des constructions et mises en chantier depuis 2017…